位于航海东路与朝凤路交叉口北的亚太花园小区

　　最近，家住郑州市金水区舒馨花园的韩先生很苦恼：住了十几年房子，有房本，可因为小区所在土地性质为集体土地，办不了不动产权证，无法交易。和韩先生小区情况相似的还有不少。此外，一些小区因为土地性质或查不到土地信息等，也无法完成不动产登记。□东方今报·猛犸新闻记者 章衡/文 沈翔/图

　　案例一：占用集体土地 有房本却无法交易

　　2001年，韩先生以商品房的价格购买了位于郑州市文化路和北三环交叉口附近的舒馨花园准现房，当时价格为每平方米1400元左右。很快交房，韩先生取得商品房房屋所有权证书，但开发商没有给土地使用证。为此，这个100多户的小区成立了业主委员会，将开发商告上法庭。

　　但胜诉后，开发商并未按照判决缴纳土地出让金。“开发商耍赖，加上当时房地产交易以房产证为准，土地证的事就搁置在那里了。”韩先生说，去年郑州房价一直涨，他这套120平方米的多层住宅，也由刚买时的每平方米一千四五涨到了如今的一万四五。

　　因为小区建成时间长，韩先生的一些邻居开始陆续将房屋出售，用卖房款在一些新小区买了房。 4月初，韩先生也想将自己的房子出售。房子挂到中介后，也和买家谈好了价格。但4月上旬，中介打电话说房子卖不成了，因为小区土地性质为集体土地办不了不动产权证。

　　韩先生想不明白的是，自己2001年按照市场价格购买的商品房，各种税费也一分不少地缴了，如今这100多户占地十几亩的小区，为何成了有房本却无法交易、抵押贷款的“小产权房”?

　　案例二：因土地性质问题 过完户却拿不到钱

　　房子同样完不成交易的，还有位于航海东路与朝凤路交叉口北亚太花园小区的杨女士。2013年，杨女士以每平方米7000多元买入一套亚太花园的房子。2016年7月，小区附近房价涨到一万元左右时，杨女士想把房子卖掉，换个大一点的。

　　2021-04-16，她和买家签订买卖合同，然后办后续手续，在房管局交完各种费用，房子也过户给买家后，恰巧赶上不动产登记改革，房子交易最后就卡到不动产权证出证环节。 这一拖就是8个月，因为贷款的钱在银行拿不出来，杨女士现在是房没了，卖房的钱也拿不到。

　　最让她无语的是，经开区的房价这8个月上涨了40%，原来每平方米1万元出售的房子，现在都涨到1.4万元。因为没拿到卖房款，她没钱买新房。少卖的房款不算，未来买房还要出更多的钱。杨女士算了一笔账，本来可以用卖房款买个三室，如今只能买两室。

　　问题是，之前虽然听说经开区不动产部门过来测量过小区土地，但几个月过去了，仍然没听不动产部门给出任何解决方案。她就算买两室也要赶在房价再次大幅上涨之前，把卖房款拿到手才能买到。 杨女士说，自己也去国土部门问了，经开区和她卖房经历相似的不在少数。因为经开区很多小区土地性质都是工业用地，没有变更土地性质，所以能过户的房子非常少。

　　“如果小区土地有问题，亚太花园2008年是怎么办出房产证的呢?”杨女士说，现在亚太花园所有房子都没法过户，有房产证的也是这样。“我们当时是因为有房产证才敢买的，现在实行不动产权登记，又说我的房子无法交易，我找谁说理去?”

　　【现状】郑州还有许多类似“问题小区”

　　目前在郑州，有房本却无法进行不动产权登记的小区并不少。此前有媒体报道，经开区除东方金典、远大理想城(个别楼有问题)、好望角、天明园、专家花园、悉尼阳光、经开区第六大街76号院、经开区管委会家属院、青青美庐、格林假日、格林度假山庄、东方桃源、东郡蓝湾、宏光合园、尚东美立方15个小区外，其余小区均暂不能办理不动产登记。

　　中原区多个小区因土地被查封或无土地信息，无法完成不动产登记。而金水区除了土地被查封等问题小区之外，舒馨花园和勤工路7号不能办理不动产登记则是因为小区土地性质为集体土地。

　　近日，郑州市国土局给郑州市房管局的一份关于停止部分小区办理房屋交易一事的函显示，包括郑州金水区舒馨花园在内的27个小区，因占用国有农用地和集体土地，根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》有关规定，房管局停止对这些小区办理转移、变更、抵押等房屋交易事宜。

　　【回应】会出台相应政策 部分“问题小区”可登记

　　郑州市不动产部门有关负责人在接受记者采访时表示，这27个小区只是初步统计，还需要进一步确认。确认之后，有关部门会按照有关法规进一步处理。

　　据了解，因占用工业用地无法进行不动产登记的小区，不动产登记部门会根据2016年底，省国土资源厅出台的《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》，对“无土地信息”“房屋规划用途与土地用途不一致”等原因造成房屋无法办理转移、抵押登记的情况给出相应解决方案。 比如，只要房屋坐落的土地取得大土地证，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线，就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在郑州市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。

　　【声音】历史欠账不应由百姓承担

　　有人认为，问题小区在不动产登记前就一直潜藏着。

　　业内人士表示，是否为国有建设用地是区分“小产权房”的重要参照标准。因土地问题，从而导致有“本”却办不了“证”，但有个事实必须正视，那就是业主在买房时已支付房款、取得产权证，有些房子甚至进行过多次交易。 如今由于开发商的问题或政府监管不力而导致无法办理不动产登记。对那些急于办理不动产权登记的业主声音，有关部门应该重视，并尽快协商拿出具体的处理意见。否则会让这些业主将矛盾转向不动产登记改革。

　　有一种声音是，问题小区要想彻底完成不动产登记，涉及土地性质的变更，这就部分涉及土地性质转变、缴纳土地出让金的问题，一些老旧小区开发商已经不存在，或者已经转换身份。也许只能由业主承担。 但一些业内人士则认为，既然买房的时候，没人因为土地存在问题而少付了一分房钱，既然业主已经支付了全部的购房款，且已经实际占有和使用房屋，更是取得了产权证，那么开发商没有缴纳土地出让金的历史欠账不应由百姓来承担。